一、土地进入市场的正常流程

根据“土地储备管理办法”以及“土地、地上建筑物征用与拆迁补偿条例”，各地根据城市建设发展和土地市场调控的需要，合理制定土地储备计划。由土地储备机构对拟收储的土地（不管何种性质土地）进行一级整理开发，完成地块内的道路、供水、供电、供气等基础设施的建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。当土地达到净地挂牌的要求时，再进行整体挂牌，开发生进行摘牌，摘牌后开始进行项目的正式开发。也就是说，一级土地开发整理权限是在土地储备机构，而不是开发商。

具体示意图如下：

土地交易流程

二、实际操作过程的土地入市流程

但是在实际操作过程中，由于土地储备机构自身资源的限制，往往委托开发商/建筑公司来进行一级土地整理开发，开发完成后，再进行正常的挂牌、摘牌的流程。另外，在实际操作中，通常是由最终摘牌的开发商对土地进行一级整理开发，即所谓的一二级联动。

（一）开发商的角色定位

此时，对于开发商来言，这属于两个经济行为，作为两个独立的业务进行处理。一级土地整理开发对于开发商来讲，是受托代建，赚的是代建服务手续费。开发商收取政府委托代付的款挂往来，后续款项支付后，发票开给政府，冲往来。最后开发商完成了一级土地开发整理，政府对土地情况进行审议，达到要求以后，支付给开发商代建服务费，开发商根据具体的项目缴纳相应的增值税。这部分发生的相关费用支出跟后续开发商的二级开发没关系。一级土地整理开发要与二级开发互相独立开。

（二）不同的业务模式探讨

1. 净地挂牌出让，但开发商实际拿的是毛地。

此种情况下，开发商拿到毛地以后需要对土地进行一级土地整理开发，与政府的协议也会以一定的名义支付给开发商相应的款项。此刻支付的款项称呼很重要，要非常注意。

譬如：开发生支付了10亿元的款项，其中4亿元为拆迁安置款，其中的1亿以货币的形式支付给拆迁安置户，另外的3亿元建回迁楼给安置户。那么这里的1亿元不能进成本，取得时作为往来，后续支付给拆迁户；另外的3亿元不属于视同销售，而是正常的销售，且取得的价格是有正常理有的，这3亿的款项在取得时作为往来，在拆迁协议签完以后从往来款转入安置房的预收房款。

如果是这种情况，因为是净地挂牌，因此，后续项目开发成本中就不可能有拆迁支出，安置房也不会有视同销售收入。

2.毛地出让

此时，开发商买的是毛地，拆迁安置主体就是开发商，此时，若支付的拆迁安置货币补偿，则这部分根据补偿清单、身份证号、银行流水、签字单据、拆迁补偿协议等可以全部做到土地征用与拆迁补偿成本中去；如果拆迁户不要货币安置而要安置房，此刻就相当于用开发商建设的安置房换取被拆迁人地上建筑物，属于典型的非货币性资产交货，视同销售，确认收入。

3.旧村改造

此种类型主要分为两种模式。

一种模式是：农村集体经济组织把农民手上的集体土地/宅基地收回来，土地储备机构再从农村集体经济组织手上收回上述土地的使用权，土地储备机构给农村集体组织一定的补偿，然后土地储备机构进行变性、一级土地开发，变为净地后进行招拍挂，然后地产商摘牌。开发商净地摘牌后，给村名建安置房，类似于前面净地摘牌一样。农村集体经济组织把获得的补偿款再从开发商手里买安置房。这种少。

另一种模式：从农村集体经济组织中收回了一部分土地，譬如一共是500亩地，收回了400亩地，对于这400亩地进行，土地收储、变形、整理、挂牌、摘牌，净地出让，摘牌等操作。开发生拿地后，土地收储中心给农村集体经济组织一定的补偿。

另外100亩地的性质是划拨用地，土地的主体是农村集体经济组织或者是自己成立的公司，这部分主要用来做村名回迁楼，一般而言，会委托开发商建设回迁楼，开发商此时主要承担的角色是受托代建，在账上不可以列支开发成本等科目，不可以归集相关的成本费用，整个作为受托代建处理，做往来，所有的票都是开给农村集体经济组织的。

36个拆迁涉税问答：

1、关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（八）》规定：

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。

2、关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：山西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

3、关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)文件第一条规定，关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

依据以上文件，房地产开发企业当时应按照规定缴纳营业税。营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

4、政策性搬迁补偿增值税问题

问：当地政府因城市建设整体规划的需要，要求我公司整体搬迁异地重建并为我司出具专项政策性搬迁文件，由当地开发区政府和房屋拆迁办对公司所有不动产整体补偿接收，由当地政府财政资金支付该补偿款。所以我司应是符合政策性搬迁条件，所以按财税（2016）36号文件规定：对土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税也进行了备案。但是同时对政府收回不能搬迁的地上房屋、建筑物等增值税问题没有明确，对此我司有以下疑问：按国税函[2007]969号文件《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》以及国税函（2008）277号，均明确规定纳税人将土地使用权（包括地上其他不动产）归还土地所有者不征收营业税。虽然营改增后国家税务总局没有明确文件规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产是否征收增值税，我们理解在营业税是不征收的，营改增后没有明确规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，说明是可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的。

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据相关规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

5、拆迁还房补差价

问：房开公司拆迁还房，因面积差异，拆迁户需补差价款给房开公司，拆迁户补的差价款如何纳税？

答：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：如果您是收款方（房开公司）主要会涉及增值税、所得税等；如果是付款方契税库参阅：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）：“三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”

6、企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税

问：企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税

答：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：对于按照城市规划、公共利益等的需要，政府按规定发布征收决定征收土地给予的房屋拆迁补偿，目的主要是收回土地使用权，被征收单位收取的各类拆迁补偿(房屋补偿、奖励、补助、青苗补偿等等）都属于销售土地使用权而收取的各项费用，属于价外费用，并入销售额一并征收增值税。

7、城镇土地使用税

问：我公司于2010年通过招拍挂与当地政府签订了土地出让合同，但是由于拆迁原因导致部分土地未实际交付也未办理产权证书，我公司也未实际使用，对于这部分土地的城镇土地使用税是否需要缴纳？

答：请参考财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知

财税〔2006〕186号第二条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题

问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用，A公司取得了村委会的相关收据；

2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务，A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款，C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税？是否可以抵扣企业所得税？

3、如果原始拆迁补偿款收据由A公司换成C公司的抬头，是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

4、假如A公司给C公司开具相关发票，C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

A公司如果开发票，需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？

答：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）

八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

第八条税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。

9、关于安置房的土地增值税清算问题

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2007〕132号）

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

10、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

11、土地增值税

问：在拆迁过程中，纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产，不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税？

答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

12、政府低价回购幼儿园，是否免征土增税

问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

若符合上述条款，可疑免征土地增值税。

13、房地产企业之支付的逾期过渡费，土地增值税能否扣除，依据是什么？

问：开发公司先支付给拆迁指挥部，拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件，上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据贵州省城市房屋拆迁管理办法，由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费，土地增值税能否加计扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”。

因您的问题涉及到具体业务的判断，建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询。

14、还房拆迁补偿是否可在增值税销售收入中扣除

问：根据财税〔2016〕36号、财税[2016]140号第七条，拆迁补偿可在计算增值税销售收入时扣除，请问：是否包含还房拆迁补偿？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，下列进项税额准予从销项税额中抵扣：从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

另外，根据上述文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

此外，根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

因此，如属上述文件规定情形，应按规定计算缴纳增值税。另外，如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行核定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进一步咨询。

15、个人独资企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？

问：请问:个人独资企业按政府的拆迁补偿标准获得的补偿款是否征收个人所得税？按照财税[2005]45号对房屋征收部分不征，但在实际拆迁工作中一般都是连同土地及地上建筑物一起补偿的，是否可以一起享受免征个人所得税？谢谢！

答：根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)文件的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

上述规定的“被拆迁人”，原则上是指自然人，主要解决自然人满足基本生活的居住用房等，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。

16、回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？

问：《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）第六条规定，

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

根据上述政策，回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？

答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

旧城改造中，房地产开发企业并不向政府部门支付土地价款，而是通过采取产权调换方式偿还被拆迁人。即房地产开发企业拆除被拆迁人旧房，按照标准补偿新房并给予一定现金补偿。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

实际征管建议联系主管税务机关进一步判定。

17、房地产开发城中村改造项目，涉及政府返还款用于拆迁补偿等，在计算销售额时，返还款是否要从土地价款剔除？

问：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第五条、第六条规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

根据上述政策，房地产开发城中村改造项目，涉及政府返还款用于拆迁补偿等，在计算销售额时，土地价款按取得的全额土地出让金票据计算还是要剔除返还款？

答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

实际征管建议向主管税务机关进一步核实。

18、营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

19、契税计税依据

问：房地产开发企业以产权调换方式形成的土地征用及拆迁补偿费，是否应按财税【2004】134号规定纳入契税计税依据？

答：您好，根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的有关规定，属于出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

20、关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。