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如何应对拆迁中的物权保护纠纷

信息来源:北京在明律师事务所  文章编辑:zm  发布时间:2021-10-14 10:53:37  

【案情介绍】

海淀区铁家坟98号系一处普通民宅,面积不过110平,然而几次易主,又遭遇拆迁后,这处宅子就变得有点特别了。该房建成于上世纪五十年代,几次易手,直到1992年,吕芸在与刘欣如签订房屋买卖合同后,成为了该房的新主人,这一住就是十七年。2009年,旧城区改造的大潮席卷而来,阳光鑫地置业公司开始进行采石路住宅拆迁项目开发,吕芸的房屋恰好处在拆迁范围之内。

拆迁意味着拆迁户将以丧失现有房地的代价获得安置房、拆迁补偿款或者其他更多的拆迁利益。众多被拆迁户在经历过迷茫、恐慌之后,逐渐意识到,这是一场机遇,把握得好就可以得到合理的安置,甚至生活更上一台阶。吕芸就是其中的一分子,显然她也是聪明的。她知道在拆迁中,被拆迁人往往都是弱势的,与其自己费尽心力跟拆迁人谈判,不如委托专业法律人士代劳。

【办案经过】

律师接手案件后,很快就发现了本案的两个关键问题。一是拆迁事项本身,二是关于涉案房屋的物权情况。前者可以适用常规思路,而后者很有可能引发新的纷争,因为吕芸当年买房时多种原因下并没有办理产权过户手续,期间经过多次买卖,不能排除第三人会主张物权的情况。所以,早作打算,两手准备,一边沉稳应对拆迁,一边应对随时发生的物权纠纷。

果不其然,在拆迁行政诉讼与谈判进展顺利的第六个月,即2013年1月15日,吕芸收到了法院寄来的一份起诉状,得知周文才以房屋产权人的名义向海淀区法院提起了民事诉讼,要求吕芸腾房。周文才主张,该房是其父亲王洪波所建,而自己就是房屋的继承权人,经过几次易手后,吕芸仅享有居住权,不享有所有权。为此,周文才还提交了海淀区档案馆复印的国有土地使用权证存根。面对“意料之中”的民事诉讼,律师从容不迫,精心设计了拆迁中的物权保护纠纷维权策略。如下:

第一步:提起管辖权异议之诉争时间

管辖权异议之诉的结果对本案并没有多大影响,但是对整个拆迁案件的解决却是有深远意义的。律师敏感地找到了异议之诉的切入点,顺利提起了异议申请。经过开庭审理,法院作出裁定并没有支持原告提出的管辖权异议。此时,距周文才起诉已经过去了3个多月。如果按照正常的审理程序,周文才提起的物权保护之诉早已经审结完毕了。这意味着,律师为吕芸又赢得了3个多月的谈判时间。

第二步:直击物权保护之诉保权利

回到周文才提起的物权保护之诉,律师认为可以从以下几方面进行辩驳:首先,周文才的起诉与事实不符,国有土地使用权证存根上记载的房屋地址、面积与涉案房屋根本不一致。其次,吕芸通过买卖已经取得房屋的合法所有权,而拆迁评估、谈话等也都是以吕芸为被拆迁人进行的。再次,周文才系王洪波的继子,而周文才并没有提交相应的证据证明是周红波的唯一继承权人。最后,涉案房屋曾经历过几次买卖,周文才即使起诉也应该去找最初的购买人。

经过一番开庭论证辩驳,胜利的天平已经向吕芸一方倾斜了。终于在9月22日,法院作出了一审判决,驳回了周文才的诉讼请求。吕芸的房屋所有权得到了法院的判决支持和保护,大大增强了其解决拆迁纠纷的信心。

【律师说法】

根据《民法通则》及《物权法》相关规定,以取得是否基于他人的意思表示为标准,可将物权的取得方式划分为两种:原始取得与继受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、善意取得及行政征收、罚没等方式,后者有合同、继承、遗赠等方式。在满足一定条件的情况下,权利人取得物权,就应该受到《物权法》的保护,并且基于物权支配权和对世权的属性,物权人可以行使占有、使用、收益甚至处分等权能,并对抗权利人之外的其他人。

当普通物权之争发生在拆迁的大背景之下时,物权的归属无疑成为权利人获得拆迁利益的前提和关键。无论是按照《土地管理法》还是《物权法》的规定,征地拆迁的受偿主体都必须是房屋、土地的所有权人或使用权人。权利属性不同,在拆迁中的地位也不同,最终获得的拆迁补偿安置也存在很大的差别。所以,实践中,一般都需要首先确定房屋或土地的真正权利人,然后才能进行拆迁评估、裁决、补偿等活动。房屋买受人、承租人、受赠人、继承权人、建房人等都是房屋的正当权利人,享有拆迁利益。当遇有他人主张物权时,无需惊慌,利用民事诉讼“谁主张,谁举证”的举证责任分配方式,积极应诉,合理举证,化被动为主动,必能争取到应有的权益。




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